Miami: gastos ocultos a tener en cuenta si se quiere comprar una propiedad

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Miami es una de las ciudades preferidas de los argentinos. Al menos de quienes pretenden combinar el disfrute de la playa, hacer compras y pasear. Inclusive, muchos lo eligen como destino para hacer inversiones inmobiliarias. Ya sea para disfrutar de una casa propia o para comprarla y ponerla en alquiler.

En muchos casos, seducidos por los precios de las propiedades y las ganancias en dólares que pueden obtener con futuras rentas, muchos argentinos no tienen en cuenta los gastos ocultos que se presentan cuando se convierten en propietarios.

En el último año, debido a la posibilidad para muchos de trabajar de manera remota durante la pandemia, se volcaron más a mirar este mercado y eso hizo que las propiedades en el sur de La Florida, se volvieran más requeridas.

De hecho, datos oficiales de Miami-Dade indican que la venta de departamentos en condominios aumentó un 43% y marcó un récord histórico. Los precios parten de los US$ 200 mil en el caso de los monoambientes y pueden llegar hasta los US$ 600 mil si se trata de los proyectos nuevos, muchos de los cuales exhiben carteles de “sold out” a los 90 días de su lanzamiento.

Seducidos por las facilidades de crédito que otorgan los bancos, las tasas bajas, la posibilidad de adquirir una visa de residencia estadounidense para quienes inviertan allí y las ganancias en dólares que generan los alquileres; muchos argentinos solo se quedaron con las ventajas del negocio inmobiliario sin tener en cuenta las contras que podrían presentarse una vez que se convierten en propietarios.

La “letra chica” del contrato les trajo muchos dolores de cabeza a aquellos inexpertos que no pensaron en los gastos en dólares que les generaría tener un inmueble en esa ciudad y hoy se replantean la inversión realizada.

Si bien las expensas ordinarias tienen un costo razonable, siempre y cuando se trata de un edificio medianamente nuevo, de menos de 10 años; a medida que envejece, debido a las regulaciones estatales, “es necesario pagar expensas extraordinarias que en muchos casos son muy significativas y se quedan con las ganancias obtenidas por la renta de un año”, detalla Solange Esseiva, directora de la inmobiliaria H54.

Por el contrario, si se trata de un emprendimiento relativamente nuevo, “el dinero obtenido por el alquiler alcanza para mantener los costos del departamento todo el año, siempre y cuando no se tenga un crédito por más del 30% de su valor”, explica.

Las condiciones para los contratos de alquileres en Miami dependen de cada edificio y son por un año. “Esto hace que si el inquilino no renueva, es factible que tengamos por lo menos un mes desocupado el departamento y según el estado que lo hayan dejado es posible que haya que pintarlo, generando ese solo hecho la pérdida del 10% al 12% de la ganancia bruta anual”, especificó Esseiva.

Además, la mayoría de los edificios en Miami no permiten el alquiler temporario por disposición de la asociación del condominio, poniendo como límites máximos 2 o 3 alquileres al año. “Así, le impiden al propietario aprovechar una alternativa de renta que le daría la posibilidad de maximizar el alquiler bruto o sobrellevar mejor los momentos adversos del mercado”, indicó.

Por eso, antes de comprar hay que consultar si en el condominio están o no prohibidas las rentas y si hay alguna cláusula que permite alquilarlo una vez pasado el año de la posesión. “Siempre hay que buscar aquellos que tengan reglas menos rígidas aunque son muy pocos los que permiten alquilarlos de forma temporaria todo el año”, aclaró Esseiva.

En tanto, si la persona que compra un departamento es extranjera necesita contar con alguien que atienda al inquilino y se ocupe de llevar a cabo las reparaciones necesarias. “Para esto hay que contratar a un Property Management, cuyo costo va de los US$ 50 a US$ 100 dólares mensuales, por departamento”.

Otro punto a tener en cuenta cuando se decide una inversión en la plaza norteamericana es que para proteger la inversión es indispensable contratar con un seguro anual de incendio y responsabilidad civil, “otro de los costos sobre los que en principio nadie dice nada”, según Esseiva.

Por último, a los efectos de no abonar el derecho hereditario se aconseja estructurar la compra a través de una corporación de la Florida (no a nombre personal), la cual tiene un costo anual importante sobre la renta.

Actualmente, un departamento de 60 m2 en la zona de Brickell Avenue y el Downtown de Miami se alquila por US$ 2.500 mensuales. Esto otorga una ganancia anual bruta de US$ 30.000 (7,5% del valor de la propiedad) pero una ganancia neta de US$ 9.165 (2,29%).

“A este número llegamos si descontamos el costo anual de la asociación del edificio (US$ 5.335), el impuesto inmobiliario (US$ 8.000), el seguro por incendio y responsabilidad civil (US$ 1.000), la estructura societaria (US$ 1.000), la comisión inmobiliaria del alquiler (US$ 3.000) y el Property Management (US$ 600)”, especificó Esseiva, quien alertó a tener en cuenta todos estos ítems antes de cerrar una operación inmobiliaria.

Desde la óptica de quienes comercializan las propiedades de La Florida en el mercado local, las ventajas de la inversión están descontadas. “El mercado inmobiliario en Estados Unidos no se detiene y ofrece una amplia variedad de alternativas para el inversor argentino. En esta variedad, es posible invertir desde 60 mil dólares con el respaldo de la seguridad jurídica, la rentabilidad en dólares y la inversión en moneda fuerte que sólo el mercado norteamericano puede ofrecer”, señala Jorge Kupferman, broker de Miami Life Realty.

Según el empresario, “para el caso de Miami, una ciudad que es referente para el inversor argentino, podemos encontrar propiedades terminadas desde 120 mil dólares en adelante. También existe en esta ciudad un mercado de propiedades en pre construcción que no debemos dejar de considerar”.

Y agregó: “Es importante tener en cuenta que en Miami la rentabilidad es inversamente proporcional al valor de la propiedad. Es decir, cuanta más barata la propiedad, la renta es mayor. Cuanto más cara la propiedad, la renta es menor”.

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