El aumento exponencial que registraron en los últimos dos años, los precios de los alquileres y la caída del precio de los inmuebles, mejoró ligeramente la rentabilidad para los propietarios que ponen su inmuebles en el mercado locativo. No obstante, como inversión, el retorno sigue siendo muy bajo respecto de otras épocas y la oferta escasea.
Según un relevamiento del portal inmobiliario regional Properati, en la ciudad de Buenos Aires, ese retorno anual a la inversión de comprar una propiedad, hoy oscila entre 3,3% y 7,8% anual. Mientras que, en 2021, esta cifra se ubicó entre 1,5% y 3,1% anual.
En otras mediciones, el promedio de la renta es inferior, aunque también acusó una ligera suba en los últimos meses. Por ejemplo, según Reporte Inmobiliario, en marzo, la renta bruta anual promedio para un departamento porteño usado estándar se ubicó en el 2,82%, cuando seis meses antes estaba en 2,6%. Ese 2,82% representaba el 52% de la que se obtenía en 2017 y 2018.
En el Gran Buenos Aires, en tanto, la situación es similar. De acuerdo con el monitoreo del mercado que realiza el portal ZonaProp, la renta sigue en crecimiento: en la zona Norte del GBA, la relación alquiler/precio se ubica en 3,70% anual. Es decir, se necesitan 27 años de alquiler para recuperar la inversión de compra, un 19% menos que un año atrás. Y en la zona Oeste y Sur, el promedio es de 3,47%.
En el aumento de la renta influyeron dos motivos últimamente: el precio de las viviendas cayó un 9,7% durante el último año en los barrios porteños,mientras que los alquileres subieron un 47% en el mismo periodo, según Properati.
Este comportamiento fue dispar según los barrios. Por ejemplo, el precio de los departamentos en Puerto Madero solamente subió 1% en el último año, mientras que los alquileres aumentaron 48%. En Núñez el precio en venta disminuyó un 7% y en alquiler subió un 116%. En Villa Lugano los precios de las viviendas bajaron un 31%, mientras que los alquileres se incrementaron un 44%. Este comportamiento de precios es extensivo al resto de la Ciudad.
“La caída en los precios de venta de las viviendas, se debe a un incremento en la oferta y a que no existe suficiente demanda, debido a la dificultad para acceder a un crédito hipotecario. La variación en el precio se ha convertido en la moneda de negociación para cerrar contratos de compra-venta”, explican en el portal.
Desde las inmobiliarias sostienen que los alquileres vienen aumentando desde el último año debido al impacto de la Ley de Alquileres, que produjo una reducción en la oferta. Y que, sumado a eso, las condiciones inflacionarias y cambiarias potenciaron las subas de los precios de los alquileres.
En contraposición, las organizaciones de inquilinos, defienden la ley tan criticada. Aseguran que “mientras la inflación acumulada desde junio 2020 a junio 2022 fue del 145% el índice de contrato alquiler fue de 120%, 25 puntos por debajo de la inflación”, esgrime Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados.
Los barrios más rentables
Según el informe de Properati, este año, Villa Lugano sigue siendo el barrio más rentable de Buenos Aires con un 7,9% anual. Allí el precio de venta del m² es de US$ $978 y el m² en alquiler cuesta US$ $6,4.
Le sigue La Boca, donde el m² en venta cuesta US$ $1.404 y en alquiler US$ $6,2, para una rentabilidad anual del 5,3%. Otros barrios que registran un alto retorno a la inversión son Puerto Madero, Constitución y Nuñez, entre el 4% y 5% anual.
Por el contrario, los barrios menos rentables, donde menos se pueden ajustar las locaciones son: San Telmo, Coghlan, Versalles Retiro y Belgrano; donde se registra una rentabilidad anual que oscila entre el 3% y 3,4% anual.
SN